صدر أواخر سنة 2022، المرسوم 68 لسنة 2022 المؤرخ في 19 أكتوبر 2022 والمتعلق بضبط أحكام خاصة بتحسين نجاعة إنجاز المشاريع العمومية، وتضمن في بابه الخامس تنصيصا على أنه يمكن للمستثمرين على معنى القانون عدد 71 لسنة 2016 المؤرخ في 30 سبتمبر 2016 المتعلق بقانون الاستثمار لذوي الجنسية الأجنبية اقتناء المساكن التي يفوق ثمنها مبلغا يتم تحديده ووفق شروط يتم ضبطها بمقتضى أمر.
وسبق لرئيس الهيئة العامة للتوازنات الجملية بوزارة الاقتصاد والتخطيط لطفي فرادي أن قدم جملة من التوضيحات حول المرسوم المذكور حيث صرّح "يمكن للمستثمرين الذين يملكون مصانع في تونس امتلاك مساكن في صنف محدد وبثمن محدد ووفق شروط محددة"، مما يعني أنه سيشمل فئة الأجانب الذين يملكون مصانع.
المرسوم على أهميته جاء لدفع سوق العقارات وبعث انفراج في هذا القطاع وانفتاحه على الأسواق العالمية، خاصة وأن الدفع سيكون بالعملة الصعبة وهو ما تحتاجه الدولة والمستثمرون، لكنه قد يمثل عائقا جديدا أمام التونسيين لامتلاك منزل بعد دخولهم في منافسة مع الأجانب يراها البعض قد لا تكون متكافئة.
"الصباح" تحدثت إلى فهمي شعبان رئيس الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين حول هذا المرسوم، الذي أكد أن الاستثمار في التملك يعدّ بصفة عامة كغيره من قطاعات الاستثمار على غرار الاستثمار في الصناعة، يتطلب استقرارا سياسيا واجتماعيا واقتصاديا.
وأبرز أنه عندما يكون هناك استقرار سياسي وأمني واجتماعي ترتفع الاستثمارات، وبالمقابل فإنه عندما يكون هناك وضع غير مستقر لا تتدفّق الاستثمارات.
وحول إن كان هذا المرسوم سيكون حافزا لإقبال الأجانب على اقتناء المساكن، أوضح محدثنا أن القانون في صيغته الجديدة، سيشجّع على الاستثمار العقاري من طرف الأجانب، إلا أن مدى الإقبال يعود إلى ظروف عالمية، بالنظر إلى ظروف الحرب الروسية والأوكرانية التي لا تزال مستمرة إلى الآن رغم مرور أكثر من سنة على اندلاعها، مما يجعل المستثمرين الأجانب ينكمشون، على خلفية أن سوق العقارات لا يمكن التكهن بمستقبلها، في مثل هذه الحالة لارتباطها بالوضع الإقليمي والعالمي، وأيضا بالوضع في تونس، ولتأثيرهما الكبير على القطاع.
وبيّن أن تخفيف إجراءات التملّك بالنسبة للأجانب هو أمر محمود خاصة في حالة ربطه بشرط امتلاك مصنع أو استثمار صناعي، غير أن أكثر الفئات من الأجانب عادة، التي اقتنت مساكن في السابق أو تنوي ذلك، هي التي تعيش مع أجنبي في نفس المنزل زوجا أو صديقا، ويريدان شراء مسكن.
كما عبّر بن شعبان عن أمله بأن يعطي القرار الجديد ثماره، رغم أن العديد من الجزائريين والليبيين قد سبق وأن اشتروا مساكن في تونس باعتبار أنه قد وقع، استثناءهم دون بقية الجنسيات من الرخصة المسبقة منذ سنة 2018، وهو ما يعني أن من يرغب منهم في امتلاك مسكن في تونس قد اشترى منذ فترة سابقة.
وكان حافظ الملكية العقارية قد أصدر مذكرة عمل تحت عدد 24 لسنة 2018 بتاريخ 14 جوان 2018، حول المعاملات العقارية للجزائريين والليبيين بتونس، التي تمكن مواطني الدولتين من اقتناء عقارات سكنية دون المرور برخصة الوالي شرط ألا يقل ثمن المسكن عن 300 ألف دينار تونسي وعلى أن يكون التّسديد بالعملة الصعبة.
الباعثون العقاريون جاهزون للترويج لتونس في مجال البعث العقاري
وأكد بن شعبان بأن الباعثين العقاريين جاهزون للترويج لتونس في مجال البعث العقاري كقطاع خاص في الدول العربية والغربية من أجل تملك الأجانب، مشدّدا على أن هذا يعتبر واجبهم، وأن كل قانون يحدث في إطار تخفيف الإجراءات والقيود لابد أن يعود بالفائدة بصفة مباشرة أو غير مباشرة، على العديد من الأطراف، فالمستثمر في حد ذاته يشعر بالراحة النفسية عندما يرى أنه قد تم حذف الترخيص المسبق وعليه بالتالي سيتولّى مهمة الدعاية في محيطه من تلقاء نفسه.
رافد من روافد تحريك الدورة الاقتصادية
وشرح بأن المرسوم المذكور يعود بالفائدة كونه سيكون رافدا من روافد تحريك الدورة الاقتصادية، وعديد الدول العربية والغربية بادرت منذ سنوات بحذف الرخصة المتعلّقة بتملّك الأجانب، على غرار المغرب وذلك منذ أكثر من 20 سنة، وأيضا تركيا التي تقدم جواز السفر التركي، مقابل الاستثمار في العقارات بمقدار معين في ظرف 90 يوما فقط، كما أن البرتغال في سنة 2012 كانت تسير نحو الإفلاس لكن بعد إصدار قوانين تخص بطاقات إقامة وجوازات سفر والتملك تحسّن الوضع فيها بشكل كبير.
وحول توقيت طرح المرسوم، اعتبر أنه رغم أنه مرسوم جيد إلا أنه قد ورد متأخرا، وكان من المفترض أن يكون منذ سنوات.
سعر العقار السكني للأجانب يفوق 300 ألف دينار
ولم تصدر إلى الآن تراتيب في شكل أمر تتعلّق بضبط تفاصيل المرسوم الجديد الصادر في أكتوبر، خاصة من ناحية صنف العقار السكني والثمن والشروط المطلوبة، لكن فهمي شعبان يُرجّح أن يكون السعر كسعر أدنى 300 ألف دينار للسكن على اعتبار أنه نفس السعر المحدد لامتلاك الليبيين والجزائريين لمساكن في تونس.
ويطرح المرسوم الجديد إشكاليات عديدة رغم استبشار مهنيي قطاع العقارات السكنية به، في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، ورغبة الآلاف من التونسيين في امتلاك مسكن أو "شقة العمر" إلا أنهم يصطدمون بالارتفاع المشط للأسعار، وأحيانا لا يفي المبلغ الذي وقع تخصيصه غالبا عبر قرض سكن بالغرض رغم أن تسديد هذا القرض "الكبير" يتطلب أحيانا مدة سداد تتجاوز 15 أو 20 سنة، ليتبخّر الحلم وليبقى المواطن شهريا يعاني من تكاليف الكراء، تكاليف كان بالإمكان تجاوزها، وتخصيص مبلغ الكراء لمصاريف المأكل بالنظر إلى ارتفاع أسعار المواد الاستهلاكية والغذائية، لو استطاع سبيلا لامتلاك منزل، لاسيما وأنه قد تم منذ يوم 22 سبتمبر الجاري تفعيل الزيادة في سعر الإسمنت التي قدرت بـ6% للطن الواحد، ليرتفع بذلك السعر لدى تجار التفصيل بدينار لكيس الإسمنت الواحد أي ما يوافق 18 دينارا، وبالتالي سيتراوح سعر البيع لعموم المواطنين بين 20 دينارًا و21 دينارًا، كما ستؤثر الزيادة على جميع المواد الأخرى المصنّعة بالإسمنت، وهو ما سيزيد من مضاعفة متاعب التونسيين الراغبين في اقتناء مسكن.
من جهته، شدّد فهمي شعبان رئيس الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين بالبلاد التونسية أن المرسوم الجديد لن يمس من المقدرة الشرائية للمواطن التونسي الراغب في اقتناء مسكن ذلك أن السعر المحدد كسقف أدنى بالنسبة للأجانب يعد مرتفعا بالنسبة للتونسيين بما أنه سيكون في حدود 300 ألف دينار، مما يعدّ في الغالب سعرا مرتفعا بالنسبة للعائلات متوسطة الدخل.
ولم تستثن التسهيلات في تملك المنازل التونسيين إذ صدر يوم الثلاثاء 14 فيفري 2023، في الرائد الرسمي للجمهورية التونسية الأمر عدد 127 لسنة 2023 مؤرخ يوم 10 فيفري والمتعلق بضبط صيغ وشروط تدخلات صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء، تتراوح قيمة مرتباتهم الشهرية بين مرة واحدة الأجر الأدنى المضمون خام (430 دينارا) و6 مرات (أي تقريبا 2600 دينار) من خلال إسناد قروض لاقتناء مسكن أو توسعة مسكن، بنسب فائدة تتراوح بين 1 و7 بالمائة ومدة سداد لـ25 سنة مع فترة إمهال لسنتين.
درصاف اللموشي
تونس-الصباح
صدر أواخر سنة 2022، المرسوم 68 لسنة 2022 المؤرخ في 19 أكتوبر 2022 والمتعلق بضبط أحكام خاصة بتحسين نجاعة إنجاز المشاريع العمومية، وتضمن في بابه الخامس تنصيصا على أنه يمكن للمستثمرين على معنى القانون عدد 71 لسنة 2016 المؤرخ في 30 سبتمبر 2016 المتعلق بقانون الاستثمار لذوي الجنسية الأجنبية اقتناء المساكن التي يفوق ثمنها مبلغا يتم تحديده ووفق شروط يتم ضبطها بمقتضى أمر.
وسبق لرئيس الهيئة العامة للتوازنات الجملية بوزارة الاقتصاد والتخطيط لطفي فرادي أن قدم جملة من التوضيحات حول المرسوم المذكور حيث صرّح "يمكن للمستثمرين الذين يملكون مصانع في تونس امتلاك مساكن في صنف محدد وبثمن محدد ووفق شروط محددة"، مما يعني أنه سيشمل فئة الأجانب الذين يملكون مصانع.
المرسوم على أهميته جاء لدفع سوق العقارات وبعث انفراج في هذا القطاع وانفتاحه على الأسواق العالمية، خاصة وأن الدفع سيكون بالعملة الصعبة وهو ما تحتاجه الدولة والمستثمرون، لكنه قد يمثل عائقا جديدا أمام التونسيين لامتلاك منزل بعد دخولهم في منافسة مع الأجانب يراها البعض قد لا تكون متكافئة.
"الصباح" تحدثت إلى فهمي شعبان رئيس الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين حول هذا المرسوم، الذي أكد أن الاستثمار في التملك يعدّ بصفة عامة كغيره من قطاعات الاستثمار على غرار الاستثمار في الصناعة، يتطلب استقرارا سياسيا واجتماعيا واقتصاديا.
وأبرز أنه عندما يكون هناك استقرار سياسي وأمني واجتماعي ترتفع الاستثمارات، وبالمقابل فإنه عندما يكون هناك وضع غير مستقر لا تتدفّق الاستثمارات.
وحول إن كان هذا المرسوم سيكون حافزا لإقبال الأجانب على اقتناء المساكن، أوضح محدثنا أن القانون في صيغته الجديدة، سيشجّع على الاستثمار العقاري من طرف الأجانب، إلا أن مدى الإقبال يعود إلى ظروف عالمية، بالنظر إلى ظروف الحرب الروسية والأوكرانية التي لا تزال مستمرة إلى الآن رغم مرور أكثر من سنة على اندلاعها، مما يجعل المستثمرين الأجانب ينكمشون، على خلفية أن سوق العقارات لا يمكن التكهن بمستقبلها، في مثل هذه الحالة لارتباطها بالوضع الإقليمي والعالمي، وأيضا بالوضع في تونس، ولتأثيرهما الكبير على القطاع.
وبيّن أن تخفيف إجراءات التملّك بالنسبة للأجانب هو أمر محمود خاصة في حالة ربطه بشرط امتلاك مصنع أو استثمار صناعي، غير أن أكثر الفئات من الأجانب عادة، التي اقتنت مساكن في السابق أو تنوي ذلك، هي التي تعيش مع أجنبي في نفس المنزل زوجا أو صديقا، ويريدان شراء مسكن.
كما عبّر بن شعبان عن أمله بأن يعطي القرار الجديد ثماره، رغم أن العديد من الجزائريين والليبيين قد سبق وأن اشتروا مساكن في تونس باعتبار أنه قد وقع، استثناءهم دون بقية الجنسيات من الرخصة المسبقة منذ سنة 2018، وهو ما يعني أن من يرغب منهم في امتلاك مسكن في تونس قد اشترى منذ فترة سابقة.
وكان حافظ الملكية العقارية قد أصدر مذكرة عمل تحت عدد 24 لسنة 2018 بتاريخ 14 جوان 2018، حول المعاملات العقارية للجزائريين والليبيين بتونس، التي تمكن مواطني الدولتين من اقتناء عقارات سكنية دون المرور برخصة الوالي شرط ألا يقل ثمن المسكن عن 300 ألف دينار تونسي وعلى أن يكون التّسديد بالعملة الصعبة.
الباعثون العقاريون جاهزون للترويج لتونس في مجال البعث العقاري
وأكد بن شعبان بأن الباعثين العقاريين جاهزون للترويج لتونس في مجال البعث العقاري كقطاع خاص في الدول العربية والغربية من أجل تملك الأجانب، مشدّدا على أن هذا يعتبر واجبهم، وأن كل قانون يحدث في إطار تخفيف الإجراءات والقيود لابد أن يعود بالفائدة بصفة مباشرة أو غير مباشرة، على العديد من الأطراف، فالمستثمر في حد ذاته يشعر بالراحة النفسية عندما يرى أنه قد تم حذف الترخيص المسبق وعليه بالتالي سيتولّى مهمة الدعاية في محيطه من تلقاء نفسه.
رافد من روافد تحريك الدورة الاقتصادية
وشرح بأن المرسوم المذكور يعود بالفائدة كونه سيكون رافدا من روافد تحريك الدورة الاقتصادية، وعديد الدول العربية والغربية بادرت منذ سنوات بحذف الرخصة المتعلّقة بتملّك الأجانب، على غرار المغرب وذلك منذ أكثر من 20 سنة، وأيضا تركيا التي تقدم جواز السفر التركي، مقابل الاستثمار في العقارات بمقدار معين في ظرف 90 يوما فقط، كما أن البرتغال في سنة 2012 كانت تسير نحو الإفلاس لكن بعد إصدار قوانين تخص بطاقات إقامة وجوازات سفر والتملك تحسّن الوضع فيها بشكل كبير.
وحول توقيت طرح المرسوم، اعتبر أنه رغم أنه مرسوم جيد إلا أنه قد ورد متأخرا، وكان من المفترض أن يكون منذ سنوات.
سعر العقار السكني للأجانب يفوق 300 ألف دينار
ولم تصدر إلى الآن تراتيب في شكل أمر تتعلّق بضبط تفاصيل المرسوم الجديد الصادر في أكتوبر، خاصة من ناحية صنف العقار السكني والثمن والشروط المطلوبة، لكن فهمي شعبان يُرجّح أن يكون السعر كسعر أدنى 300 ألف دينار للسكن على اعتبار أنه نفس السعر المحدد لامتلاك الليبيين والجزائريين لمساكن في تونس.
ويطرح المرسوم الجديد إشكاليات عديدة رغم استبشار مهنيي قطاع العقارات السكنية به، في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، ورغبة الآلاف من التونسيين في امتلاك مسكن أو "شقة العمر" إلا أنهم يصطدمون بالارتفاع المشط للأسعار، وأحيانا لا يفي المبلغ الذي وقع تخصيصه غالبا عبر قرض سكن بالغرض رغم أن تسديد هذا القرض "الكبير" يتطلب أحيانا مدة سداد تتجاوز 15 أو 20 سنة، ليتبخّر الحلم وليبقى المواطن شهريا يعاني من تكاليف الكراء، تكاليف كان بالإمكان تجاوزها، وتخصيص مبلغ الكراء لمصاريف المأكل بالنظر إلى ارتفاع أسعار المواد الاستهلاكية والغذائية، لو استطاع سبيلا لامتلاك منزل، لاسيما وأنه قد تم منذ يوم 22 سبتمبر الجاري تفعيل الزيادة في سعر الإسمنت التي قدرت بـ6% للطن الواحد، ليرتفع بذلك السعر لدى تجار التفصيل بدينار لكيس الإسمنت الواحد أي ما يوافق 18 دينارا، وبالتالي سيتراوح سعر البيع لعموم المواطنين بين 20 دينارًا و21 دينارًا، كما ستؤثر الزيادة على جميع المواد الأخرى المصنّعة بالإسمنت، وهو ما سيزيد من مضاعفة متاعب التونسيين الراغبين في اقتناء مسكن.
من جهته، شدّد فهمي شعبان رئيس الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين بالبلاد التونسية أن المرسوم الجديد لن يمس من المقدرة الشرائية للمواطن التونسي الراغب في اقتناء مسكن ذلك أن السعر المحدد كسقف أدنى بالنسبة للأجانب يعد مرتفعا بالنسبة للتونسيين بما أنه سيكون في حدود 300 ألف دينار، مما يعدّ في الغالب سعرا مرتفعا بالنسبة للعائلات متوسطة الدخل.
ولم تستثن التسهيلات في تملك المنازل التونسيين إذ صدر يوم الثلاثاء 14 فيفري 2023، في الرائد الرسمي للجمهورية التونسية الأمر عدد 127 لسنة 2023 مؤرخ يوم 10 فيفري والمتعلق بضبط صيغ وشروط تدخلات صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء، تتراوح قيمة مرتباتهم الشهرية بين مرة واحدة الأجر الأدنى المضمون خام (430 دينارا) و6 مرات (أي تقريبا 2600 دينار) من خلال إسناد قروض لاقتناء مسكن أو توسعة مسكن، بنسب فائدة تتراوح بين 1 و7 بالمائة ومدة سداد لـ25 سنة مع فترة إمهال لسنتين.
